Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten oder bereits besitzen, ist es wichtig zu verstehen, was genau Sondereigentum bedeutet und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen alle wichtigen Aspekte.
Was ist Sondereigentum?
Sondereigentum bezeichnet die Teile einer Immobilie, die einem einzelnen Eigentümer exklusiv gehören und nur von ihm genutzt werden dürfen. Dieses Recht ist dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt und bildet die Grundlage des Wohnungseigentums in Deutschland.
Bei einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das Sondereigentum an seiner Wohnung, sondern gleichzeitig auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes. Diese besondere Eigentumsform ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt.
Definition und Abgrenzung zu Gemeinschaftseigentum
| Sondereigentum | Gemeinschaftseigentum |
|---|---|
| – Wohnräume – Sanitäranlagen – Einbauschränke – Böden – Nicht tragende Wände – Türen |
– Tragende Wände – Fundamente – Dächer – Fassaden – Treppenhäuser – Aufzüge – Heizungsanlagen – Gemeinsame Gärten |
Rechte und Pflichten des Sondereigentümers
- Rechte:
– freie Nutzung der Räumlichkeiten
– Gestaltungsfreiheit innerhalb der Wohnung
– Vermietung oder Verkauf der Wohnung
– eigenständige Entscheidungen über Renovierungen - Pflichten:
– Instandhaltung der eigenen Räumlichkeiten
– Kostenbeteiligung am Gemeinschaftseigentum
– Zahlung von Hausgeld
– Einhaltung der Hausordnung
– Respektierung von Eigentümerversammlungsbeschlüssen
Arten von Sondereigentum
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) definiert verschiedene Arten von Sondereigentum, die in der Teilungserklärung festgehalten werden. Diese rechtliche Unterscheidung regelt die individuellen und gemeinschaftlichen Kostentragungen.
Wohnungen und Lagerräume
Zum Sondereigentum einer Wohnung gehören alle in sich abgeschlossenen Räume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Badezimmer. Auch zugeordnete Kellerabteile oder Dachbodenräume können als Sondereigentum ausgewiesen sein, wenn sie in der Teilungserklärung entsprechend definiert wurden.
Balkone, Terrassen und Gärten
Bei Außenbereichen ist die Regelung oft komplexer:
- Balkone – können teilweise Sondereigentum sein (Nutzungsfläche) und teilweise Gemeinschaftseigentum (tragende Elemente)
- Gärten und Terrassen – grundsätzlich Gemeinschaftseigentum mit möglichem Sondernutzungsrecht
- Gestaltungsrechte – individuell möglich, aber mit Rücksicht auf die Gemeinschaft
Tiefgaragenstellplätze
Die Eigentumsform von Stellplätzen hängt von ihrer baulichen Gestaltung ab:
- Abgeschlossene Stellplätze (Box mit Tür) – können als Sondereigentum eingetragen werden
- Offene Stellplätze – meist nur als Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht
- Verfügungsrechte – unterschiedlich je nach Eigentumsform (freie Verfügung bei Sondereigentum, eingeschränkt bei Sondernutzungsrecht)
