Planen Sie den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung? Die Verwalterzustimmung ist ein wichtiger Schritt in diesem Prozess. Erfahren Sie hier, welche Kosten auf Sie zukommen und wie Sie den Prozess optimal gestalten können.
Was ist die Verwalterzustimmung?
Die Verwalterzustimmung basiert auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und stellt eine notwendige Genehmigung beim Verkauf einer Eigentumswohnung dar. Gemäß § 12 Absatz 1 WEG kann in der Teilungserklärung festgelegt werden, dass die Veräußerung einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf.
Diese Zustimmung erfüllt zwei wesentliche Funktionen:
- Schutz der Eigentümergemeinschaft vor finanziell unzuverlässigen Käufern
- Sicherstellung einer harmonischen Integration neuer Eigentümer in die Gemeinschaft
Rechtliche Grundlagen der Verwalterzustimmung
Die rechtliche Basis findet sich im Wohnungseigentumsgesetz, wobei die Zustimmungspflicht explizit in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung verankert sein muss. Der Bundesgerichtshof hat dabei festgelegt, dass die Zustimmung nur aus wichtigen Gründen verweigert werden darf, etwa bei mangelnder Bonität des Käufers.
Rolle des Verwalters bei der Zustimmung
Der Verwalter prüft als zentrale Kontrollinstanz folgende Aspekte:
- Wirtschaftliche Zuverlässigkeit des potenziellen Käufers
- Soziale Kompatibilität mit der Eigentümergemeinschaft
- Vollständigkeit erforderlicher Unterlagen (Einkommensnachweise, Schufa-Auskunft)
- Aktuelle Zahlungssituation des Verkäufers gegenüber der WEG
Kosten der Verwalterzustimmung
Die Gebühren für die Verwalterzustimmung bewegen sich typischerweise in folgendem Rahmen:
| Kostenart | Betrag |
|---|---|
| Grundgebühr | 150-350 Euro |
| Zusätzliche Notarkosten | 50-100 Euro |
| Dokumentenpauschale | ca. 0,15 Euro pro Seite |
Wer trägt die Kosten?
Grundsätzlich ist der Verkäufer für die Kosten der Verwalterzustimmung verantwortlich. Häufig wird jedoch im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer diese Kosten übernimmt. Der Verwalter hat dabei nur gegenüber dem Verkäufer einen direkten Zahlungsanspruch.
Zusätzliche Kosten durch Notar
Bei der notariellen Abwicklung entstehen weitere Kosten für:
Sieh dir auch an
- Einarbeitung der Zustimmungserklärung in den Kaufvertrag
- Prüfung der Gültigkeit der Zustimmung
- Kommunikationsauslagen (Telefon, Porto)
- Gesetzliche Umsatzsteuer (19%)
- Dokumentenpauschale
Prozess der Verwalterzustimmung
Der Prozess fokussiert sich hauptsächlich auf die Prüfung der finanziellen Verpflichtungen des Verkäufers gegenüber der WEG. Besonders wichtig ist die Kontrolle eventueller Hausgeldrückstände. Die Bonitätsprüfung des Käufers wird heute oft weniger intensiv durchgeführt, da Banken bei der Immobilienfinanzierung bereits umfassende Prüfungen vornehmen.
Bonitätsprüfung des Käufers
Die Bonitätsprüfung ist ein wesentlicher Teil des Zustimmungsprozesses, auch wenn sie heute meist weniger umfangreich ausfällt als in der Vergangenheit. Zur Bewertung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit kann der Verwalter folgende Unterlagen anfordern:
- Einkommensnachweise der letzten Monate
- Aktuelle Kontoauszüge
- SCHUFA-Auskunft
- Steuerunterlagen
- Vermögensnachweise
Die Prüfungsintensität variiert je nach Verwalter und Teilungserklärung. Manche Verwalter begnügen sich mit einer Bankbestätigung über die erfolgte Bonitätsprüfung, während andere umfassende Dokumentationen verlangen. Für diese Prüfungen fallen in der Regel zusätzliche Gebühren an.
Ablauf des Eigentümerwechsels
Der Eigentümerwechsel erfolgt in einem strukturierten Prozess:
- Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags mit Vorbehalt der Verwalterzustimmung
- Antragstellung durch den Verkäufer beim Verwalter mit allen erforderlichen Unterlagen
- Prüfung der eingereichten Dokumente durch den Verwalter
- Erteilung der notariell zu beglaubigenden Zustimmungserklärung
- Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch durch den Notar
Parallel informiert der Verwalter die Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel, damit administrative Anpassungen wie Hausgeldzahlungen und Versicherungen rechtzeitig umgestellt werden können. Die Gesamtdauer des Prozesses kann je nach Komplexität zwischen wenigen Tagen und mehreren Wochen variieren.
Verweigerung der Zustimmung und ihre Folgen
Eine verweigerte Verwalterzustimmung blockiert den gesamten Verkaufsprozess. Der Kaufvertrag bleibt ohne Zustimmung nichtig, und die Eigentumsübertragung im Grundbuch kann nicht erfolgen. Dies führt zu erheblichen Unsicherheiten für alle Beteiligten, besonders wenn die Verweigerung in einem späten Stadium des Verkaufsprozesses eintritt.
Gründe für die Verweigerung
Eine Verwalterzustimmung darf nur aus wichtigen Gründen verweigert werden:
- Nachweislich mangelnde Bonität des Käufers
- Dokumentierte Zahlungsausfälle in der Vergangenheit
- Unzureichendes Einkommen oder Vermögen
- Bekannte Konflikte mit Nachbarn in früheren Wohnsituationen
- Nachgewiesenes gemeinschaftsschädigendes Verhalten in anderen Eigentümergemeinschaften
Rechtliche und finanzielle Konsequenzen
Die rechtlichen Folgen einer Verweigerung sind weitreichend. Das Rechtsgeschäft wird nichtig, was eine Rückabwicklung des Verkaufs erforderlich macht. Bei unrechtmäßiger Verweigerung können Schadenersatzansprüche gegen den Verwalter entstehen. Die entstehenden Kosten umfassen:
Sieh dir auch an
- Juristische Auseinandersetzungskosten
- Verzögerungsbedingte Mehrkosten
- Potenzielle Schadenersatzforderungen
- Zusätzliche Verwaltungsgebühren
- Kosten für neue Unterlagenbeschaffung
Rechtliche Anpassungen und Standardisierung
Auf rechtlicher Ebene zeichnen sich bedeutende Veränderungen ab. Ein zentraler Diskussionspunkt ist die bundesweite Standardisierung der Verwalterzustimmungsgebühren. Diese Entwicklung zielt auf folgende Verbesserungen ab:
- Eindämmung der aktuellen Preisvielfalt
- Schaffung erhöhter Kostentransparenz
- Bessere Planungssicherheit für alle Beteiligten
- Klare Regelung der Kostentragung zwischen Käufer und Verkäufer
- Vermeidung häufiger Rechtsstreitigkeiten
Ein weiterer Reformansatz betrifft die Einführung verbindlicher Bearbeitungsfristen für Zustimmungsanträge. Diese zeitlichen Vorgaben sollen:
- Verzögerungen im Verkaufsprozess minimieren
- Verwalter zur Implementierung effizienter Prüfverfahren motivieren
- Den gesamten Prozess beschleunigen
- Mehr Planungssicherheit für alle Parteien gewährleisten
Rechtsexperten erwarten, dass die kommende Reform des Wohnungseigentumsgesetzes das Verwalterzustimmungsverfahren grundlegend modernisieren wird. Ziel ist es, den Prozess zeitgemäßer, kostengünstiger und verbraucherfreundlicher zu gestalten.
