Planen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung oder möchten Sie Ihr Gebäude in Wohnungseigentum umwandeln? Die Teilungserklärung spielt dabei eine zentrale rechtliche Rolle. Erfahren Sie hier, welche Bedeutung dieses Dokument hat und worauf Sie besonders achten sollten.
Was ist eine Teilungserklärung für eine Eigentumswohnung?
Eine Teilungserklärung ist das juristische Fundament für die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere Eigentumswohnungen. Sie definiert präzise die Grenzen zwischen individuellem Eigentum (Sondereigentum) und gemeinschaftlich genutzten Bereichen (Gemeinschaftseigentum). Dieses Dokument bildet die rechtliche Basis für die Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Teilungserklärung regelt dabei:
- die Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile
- die Zuordnung der Wohnungen zum jeweiligen Sondereigentum
- die Festlegung der Gemeinschaftsflächen
- die grundlegenden Rechte und Pflichten der Eigentümer
- die Verwaltung der Immobilie
Rechtliche Grundlagen der Teilungserklärung
Die Teilungserklärung basiert auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das den rechtlichen Rahmen für Eigentumswohnungen in Deutschland bildet. Sie entsteht durch die einseitige Willenserklärung des ursprünglichen Grundstückseigentümers und wird erst mit der Eintragung ins Grundbuch rechtswirksam. Eine spätere Änderung erfordert die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer.
Bedeutung der notariellen Beurkundung
Die notarielle Beurkundung ist für die Rechtsgültigkeit der Teilungserklärung zwingend erforderlich. Der Notar übernimmt dabei folgende Aufgaben:
- Prüfung der Rechtmäßigkeit des Dokuments
- umfassende Beratung zu rechtlichen Konsequenzen
- Sicherstellung der Erfüllung aller gesetzlichen Anforderungen
- Veranlassung der Grundbucheintragung
- Gewährleistung der Rechtssicherheit für alle Beteiligten
Inhalte einer Teilungserklärung
Die Teilungserklärung regelt detailliert die Aufteilung des Grundstücks und definiert die Nutzungsrechte aller Eigentümer. Sie bildet das Fundament für das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft und muss bei jedem Kaufvertrag berücksichtigt werden.
Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
| Sondereigentum | Gemeinschaftseigentum |
|---|---|
| – Innenräume der Wohnung – Bodenbeläge in der Wohnung – Innentüren – Balkone – Sanitäre Anlagen |
– Treppenhaus – Waschküche – Dach – Außenwände – Fassaden – Fahrstühle – Kellergänge |
Die Rolle der Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist ein essentieller Bestandteil der Teilungserklärung. Sie bestätigt amtlich, dass die Wohneinheiten baulich voneinander getrennt sind und über separate Zugänge verfügen. Diese Bescheinigung wird von der Baubehörde ausgestellt und ist für die Grundbucheintragung unerlässlich.
Regelungen der Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung bildet als wesentlicher Teil der Teilungserklärung das Fundament für das Zusammenleben der Eigentümer. Sie umfasst detaillierte Bestimmungen zu folgenden Bereichen:
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- Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
- Nutzung gemeinschaftlicher Flächen und Anlagen
- Verteilung der Betriebs- und Nebenkosten
- Festlegung von Sondernutzungsrechten (z.B. Stellplätze, Gartenflächen)
- Durchführung von Eigentümerversammlungen
- Stimmverteilung bei Beschlüssen
- Bestellung und Befugnisse des Verwalters
Die Gemeinschaftsordnung definiert zudem die individuellen Rechte und Pflichten der Eigentümer innerhalb der Gemeinschaft. Falls bestimmte Gebrauchsregeln in der ursprünglichen Fassung fehlen, können diese durch Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung nachträglich ergänzt werden. Dieses flexible Regelwerk passt sich so den spezifischen Bedürfnissen der jeweiligen Eigentümergemeinschaft an und fördert ein harmonisches Zusammenleben.
Kosten und Gebühren der Teilungserklärung
Bei der Aufteilung einer Immobilie in Wohnungseigentum fallen verschiedene Kosten an. Die Gesamtkosten variieren je nach Immobilienwert, Größe und Komplexität der Aufteilung. Bei einem Immobilienwert von 250.000 Euro beträgt die Notargebühr für die Beurkundung etwa 200 Euro, während bei größeren Mehrfamilienhäusern deutlich höhere Summen anfallen können. Für eine vollständige Teilungserklärung sollte man mit Gesamtkosten zwischen 1.000 und 2.000 Euro rechnen.
Kostenfaktoren im Detail
| Kostenposition | Ungefähre Kosten |
|---|---|
| Notarielle Beglaubigung | 70 – 140 Euro |
| Notarielle Beurkundung | 200 – 1.000 Euro |
| Aufteilungsplan | 500 – 1.000 Euro |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | 100 – 200 Euro |
Die Kostenverteilung innerhalb der Eigentümergemeinschaft erfolgt nach den festgelegten Miteigentumsanteilen. Ein größerer Miteigentumsanteil bedeutet entsprechend einen höheren Kostenanteil. Für eine präzise Kostenkalkulation empfiehlt sich die Konsultation eines Notars, der unter Berücksichtigung des spezifischen Immobilienwerts, der Quadratmeterzahl und regionaler Unterschiede eine verbindliche Kostenaufstellung erstellen kann.
