Planen Sie den Kauf einer Immobilie? Die Käuferprovision stellt einen wichtigen Kostenfaktor dar, den Sie bei Ihrer Finanzplanung berücksichtigen müssen. Erfahren Sie hier alles über die aktuellen Regelungen und regionale Unterschiede der Maklerprovision.
Was ist die Provision für Käufer?
Die Käuferprovision – auch Käufercourtage oder Maklerprovision genannt – ist eine Vergütung für die Vermittlungsdienste des Immobilienmaklers. Diese wird prozentual zum Kaufpreis berechnet und nach erfolgreichem Vertragsabschluss fällig. In Deutschland variiert die Provision je nach Region zwischen 3,57% und 7,14% inklusive Mehrwertsteuer.
Definition und Bedeutung der Käufercourtage
Die Käufercourtage vergütet die umfassenden Leistungen des Maklers. Diese beinhalten:
- Gezielte Immobiliensuche nach Ihren Kriterien
- Organisation und Durchführung von Besichtigungen
- Sorgfältige Prüfung der Objektunterlagen
- Beratung zu Finanzierungsmöglichkeiten
- Unterstützung bei Preisverhandlungen
Wann fällt die Käuferprovision an?
Die Provision wird erst mit der rechtswirksamen Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags fällig. Dabei muss ein direkter Zusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss bestehen. Die Zahlung erfolgt üblicherweise innerhalb von 14 Tagen nach Rechnungsstellung durch den Makler.
Neuregelungen der Maklerprovision seit 2020
Die Gesetzesänderung vom 23. Dezember 2020 hat das System der Maklerprovision grundlegend reformiert. Statt regionaler Unterschiede gilt nun bundesweit das Prinzip der geteilten Provision zwischen Käufer und Verkäufer.
Änderungen durch die Neuregelungen 2020
| Aspekt | Vor 2020 | Nach 2020 |
|---|---|---|
| Provisionsverteilung | Regional unterschiedlich | 50/50-Teilung bundesweit |
| Maximale Käuferbelastung | Bis zu 7,14% | Maximal 3,57% |
| Zahlungspflicht | Unabhängig vom Verkäufer | Erst nach Zahlung des Verkäufers |
Auswirkungen auf Käufer und Verkäufer
Die Reform bringt deutliche Vorteile für Käufer: Die maximale Provisionslast wurde halbiert, was besonders Erstkäufern und jungen Familien den Immobilienerwerb erleichtert. Verkäufer müssen dagegen mit höheren Kosten rechnen, da sie mindestens 50% der Provision selbst tragen müssen.
Regionale Unterschiede bei der Käufercourtage
Trotz einheitlicher Teilungsregelung variieren die Gesamtprovisionen regional:
- Bremen – 5,95% (Käuferanteil 2,98%)
- Hamburg – 6,25% (Käuferanteil 3,12%)
- Hessen – 5,95% bis 7,14%
- Niedersachsen – 4,76% bis 7,14%
- Übrige Bundesländer – meist 7,14% (Käuferanteil 3,57%)
Regionale Unterschiede bei der Käufercourtage
Beispiele für regionale Unterschiede
| Region | Gesamtprovision | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Berlin/Brandenburg | 7,14% | Käuferanteil 3,57% |
| Bayern/Baden-Württemberg | 6-7% | Traditionell geteilte Provision |
| Schleswig-Holstein | niedriger | Historisch gewachsen |
Das ehemalige ‚Berliner Modell‘, bei dem Käufer die komplette Provision trugen, wurde durch die Gesetzesänderung 2020 abgelöst. Dennoch bleibt Berlin mit einer Gesamtprovision von 7,14% im bundesweiten Vergleich im oberen Segment. Die süddeutschen Bundesländer praktizierten bereits vor der Reform eine geteilte Provision. Diese regionalen Unterschiede spiegeln die historische Entwicklung der lokalen Immobilienmärkte wider und sollten bei der deutschlandweiten Immobiliensuche als wichtiger Kostenfaktor berücksichtigt werden.
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Verhandlungsmöglichkeiten der Provision
Die Verhandlungsmöglichkeiten der Käuferprovision hängen von verschiedenen Faktoren ab:
- Marktsituation – Bei hoher Nachfrage kaum Verhandlungsspielraum
- Objektalter am Markt – Längere Vermarktungszeit erhöht Verhandlungschancen
- Nachfragesituation – Bei geringem Interesse bessere Verhandlungsposition
- Mehrfachkäufe – Mögliche Rabatte bei mehreren Objekten
- Eigenleistungen – Provision kann durch eigene Recherche oder Besichtigungsorganisation reduziert werden
Wichtig ist ein respektvoller Umgang in den Verhandlungen, da der Makler eine zentrale Vermittlerrolle zwischen Käufer und Verkäufer einnimmt. Bei sogenannten ‚Ladenhütern‘ bestehen oft bessere Chancen auf Provisionsreduzierung.
Rechtliche Aspekte der Käufercourtage
Die Gesetzesnovelle 2020 hat die rechtlichen Rahmenbedingungen grundlegend verändert. Der Provisionsanspruch entsteht nach § 652 BGB erst bei erfolgreichem Vertragsabschluss. Während die Provisionshöhe grundsätzlich frei vereinbar ist, begrenzt das neue Recht den maximalen Käuferanteil auf 50% der Gesamtprovision bei Wohnimmobilien.
Das Bestellerprinzip und seine Auswirkungen
Das Bestellerprinzip folgt der Logik „Wer bestellt, der zahlt“ und hat folgende Auswirkungen:
- Maximale Kostenteilung – Verkäufer dürfen höchstens 50% der Provision auf Käufer übertragen
- Kostenentlastung – Deutliche Reduzierung der Käuferbelastung
- Provisionsverhandlung – Verstärkte Motivation der Verkäufer für niedrigere Gesamtprovisionen
- Geschäftsmodelle – Anpassung der Maklerstrategien an neue Marktbedingungen
Der Maklervertrag und seine Bedeutung
Der Maklervertrag muss seit der Reform in Textform vorliegen und regelt:
- Leistungsumfang der Maklertätigkeit
- Höhe der vereinbarten Provision
- Fälligkeitsbedingungen der Zahlung
- Verpflichtung zur gleichmäßigen Provisionsteilung
- Zahlungsreihenfolge – Käufer zahlt erst nach nachgewiesener Verkäuferzahlung
