Planen Sie den Kauf einer Immobilie? Die Notarkosten sind ein wichtiger Kostenfaktor, den Sie von Anfang an in Ihre Finanzplanung einbeziehen sollten. Hier erfahren Sie alles Wichtige über die gesetzlich geregelten Gebühren und zusätzlichen Kosten beim Immobilienerwerb.
Was sind Notarkosten beim Immobilienkauf?
Beim Immobilienkauf in Deutschland sind Notarkosten ein unvermeidbarer Bestandteil der Nebenkosten. Diese Gebühren fallen an, weil Immobilienkaufverträge zwingend notariell beurkundet werden müssen, um rechtsgültig zu sein. Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und sind durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) einheitlich geregelt.
- Bei Immobilien bis 250.000 Euro – 1,5% bis 2% des Kaufpreises
- Bei Immobilien über 250.000 Euro – 1% bis 1,5% des Kaufpreises
- Beurkundung des Kaufvertrages
- Betreuungsgebühr für rechtliche Beratung
- Grundbucheintragung
- Überwachung der Zahlungsabwicklung
Gesetzliche Regelungen und Prozentsätze
Die Notarkosten beim Immobilienkauf sind keine Verhandlungssache, sondern im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) verbindlich festgelegt. Der Notar muss exakt nach diesem Gesetz abrechnen und darf weder günstigere Preise anbieten noch höhere Gebühren verlangen. Dies bedeutet, dass die Notarkosten bei allen Notaren in Deutschland für identische Leistungen gleich hoch sind.
Wer trägt die Notarkosten?
Bei Immobilienkäufen in Deutschland trägt üblicherweise der Käufer die Notarkosten. Diese Praxis ist so fest etabliert, dass sie in den meisten Kaufverträgen standardmäßig verankert wird. Da der Käufer die Kosten übernimmt, steht ihm auch das Recht zu, den Notar auszuwählen.
Zusätzliche Gebühren beim Immobilienkauf
| Kostenart | Prozentsatz vom Kaufpreis |
|---|---|
| Grundbuchkosten | ca. 0,5% |
| Grunderwerbsteuer | 3,5% bis 6,5% (je nach Bundesland) |
| Maklercourtage | bis zu 7,14% |
Kosten für den Grundbucheintrag
Die Kosten für den Grundbucheintrag betragen etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Diese Gebühren entstehen für die Eintragung des neuen Eigentümers sowie gegebenenfalls für die Eintragung von Grundschulden zur Absicherung der Finanzierung.
Gesamtkosten für Notar und Grundbuch
Die Gesamtkosten für Notar und Grundbuch belaufen sich auf etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro bedeutet dies Gesamtkosten zwischen 7.500 und 10.000 Euro für notarielle Dienstleistungen und Grundbucheintragungen.
Leistungen des Notars beim Immobilienkauf
Der Notar übernimmt mehrere essenzielle Aufgaben für die rechtliche Sicherheit der Transaktion. Die Kosten richten sich nach dem Kaufpreis und sind gesetzlich geregelt. Zu den zentralen Aufgaben gehören:
- Formulierung und Beurkundung des Kaufvertrags
- Rechtliche Beratung beider Parteien
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Überwachung der Eigentumsübertragung
- Absicherung der Kaufpreiszahlung
Beurkundung des Kaufvertrags
Die Beurkundung des Kaufvertrags ist eine gesetzlich vorgeschriebene Pflichtleistung des Notars für einen rechtsgültigen Immobilienkauf. Der Notar verliest den gesamten Vertrag im Beisein beider Parteien und erläutert die rechtlichen Implikationen, um den Schutz und das Verständnis aller Beteiligten sicherzustellen.
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| Kostenposition | Beispielkosten bei 300.000€ Kaufpreis |
|---|---|
| Beurkundungsgebühr | 870€ |
| Beratungsgebühr | 217,50€ |
| Betreuungsgebühr | 217,50€ |
Rechtliche Beratung und Vertragsentwurf
- Neutrale Beratung zu allen rechtlichen Aspekten
- Prüfung der rechtlichen Situation der Immobilie
- Einsicht in das Grundbuch
- Hinweise auf mögliche Belastungen oder Einschränkungen
- Präzise Formulierung aller Vereinbarungen
Der Notar achtet bei der Vertragserstellung besonders auf rechtssichere Formulierungen zu Kaufpreis, Übergabetermin, Gewährleistungsausschlüssen und besonderen Vereinbarungen. Diese beratende Funktion ist für Immobilienkäufer besonders wertvoll, da sie rechtliche Fallstricke vermeidet und einen reibungslosen Ablauf gewährleistet.
Steuerliche Aspekte der Notarkosten
Die Notarkosten folgen einer degressiven Gebührentabelle gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Als Faustregel gilt: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger der prozentuale Anteil der Notarkosten – etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Die steuerliche Behandlung variiert je nach Nutzungsart der Immobilie: Bei selbstgenutztem Wohneigentum sind die Notarkosten meist nicht absetzbar, während sich für Vermieter bessere steuerliche Möglichkeiten ergeben.
Absetzbarkeit bei vermieteten Immobilien
- Steuerliche Geltendmachung als Werbungskosten möglich
- Abschreibung über die Nutzungsdauer (meist 50 Jahre)
- Notarkosten für Grundschuldbestellung als sofort absetzbare Finanzierungskosten
- Aufbewahrung aller Belege für die Steuererklärung erforderlich
- Professionelle Steuerberatung empfehlenswert
Wichtige Fragen und Beratung zur Finanzierung
Bei einem Immobilienkauf sind die finanziellen Aspekte von grundlegender Bedeutung. Neben dem Kaufpreis müssen auch die Nebenkosten wie Notargebühren berücksichtigt werden, die etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Eine durchdachte Finanzierungsplanung hilft, unerwartete Belastungen zu vermeiden und alle Kosten vollständig zu erfassen.
- Erstellung eines Finanzierungsplans vor der Immobiliensuche
- Ermittlung der maximalen Kaufpreissumme inklusive Nebenkosten
- Berücksichtigung von Grunderwerbsteuer und Notarkosten
- Einplanung möglicher Renovierungsarbeiten
- Professionelle Beratung zur Absicherung der Finanzierung
Frühzeitige Beratung zur Finanzierung
Eine rechtzeitige Finanzierungsberatung sollte idealerweise mehrere Monate vor der geplanten Immobiliensuche erfolgen. Im Gespräch mit Baufinanzierungsexperten oder Bankberatern werden individuelle Finanzierungsmöglichkeiten ausgelotet und realistische Kostenrahmen definiert.
| Aspekt | Empfehlung |
|---|---|
| Zeitpunkt der Beratung | 3-6 Monate vor Immobiliensuche |
| Darlehensvertrag | Nicht zu früh abschließen |
| Finanzierungsangebot | Gültigkeit meist 3-6 Monate |
Häufige Fragen zu Notarkosten
- Verhandelbarkeit – Notarkosten sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und nicht verhandelbar
- Steuerliche Absetzbarkeit – Bei selbstgenutzten Immobilien meist nicht möglich, bei vermieteten Objekten über die Nutzungsdauer abschreibbar
- Fälligkeit – Unmittelbar nach Rechnungsstellung durch den Notar
- Reihenfolge – Erst Finanzierung klären, dann zum Notar gehen
- Preisvergleich – Aufgrund gesetzlicher Regelung wenig sinnvoll
