Planen Sie den Kauf einer Immobilie? Die Notar- und Grundbuchkosten sind ein wichtiger Kostenfaktor, den Sie von Anfang an berücksichtigen sollten. Erfahren Sie hier, welche Kosten auf Sie zukommen und wie diese berechnet werden.
Was sind Notar- und Grundbuchkosten?
Beim Immobilienkauf fallen unvermeidliche Kosten für notarielle Dienstleistungen und Grundbucheintragungen an. Diese betragen insgesamt etwa 1,5% des Kaufpreises einer Immobilie, wobei circa 1% auf die Notarkosten und 0,5% auf die Grundbuchkosten entfallen. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro bedeutet dies etwa 4.500 Euro für diese Kostenpositionen.
Die genaue Höhe dieser Kosten wird nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotGK) berechnet und variiert je nach individuellen Umständen zwischen 1,2% und 1,8%. Diese Gebührenstruktur gilt seit dem 1. August 2013.
Definition und Bedeutung der Notarkosten
Notarkosten umfassen alle Gebühren für die notariellen Dienstleistungen beim Immobilienkauf. Der Notar übernimmt dabei folgende Aufgaben:
- Beurkundung des Kaufvertrags als unparteiischer Rechtsexperte
- Prüfung der rechtlichen Rahmenbedingungen
- Rechtssichere Formulierung des Vertrags
- Erläuterung der Verpflichtungen beider Parteien
- Einholen notwendiger Unterlagen
- Beglaubigung von Unterschriften
- Kommunikation mit dem Grundbuchamt
Definition und Bedeutung der Grundbuchkosten
Grundbuchkosten entstehen für Eintragungen und Änderungen im Grundbuch – dem öffentlichen Register für Immobilienrechte. Diese Kosten setzen sich zusammen aus:
- Eintragung des neuen Eigentümers (Eigentumsumschreibung)
- Eintragung von Grundpfandrechten
- Bearbeitung der notwendigen Anträge
- Dokumentation aller Rechtsänderungen
- Verwaltung der Grundbuchdaten
Wie werden Notar- und Grundbuchkosten berechnet?
Die Berechnung erfolgt prozentual zum Kaufpreis. Hier eine Übersicht der typischen Kostenverteilung:
| Kaufpreis | Notarkosten (ca. 1%) | Grundbuchkosten (ca. 0,5%) | Gesamtkosten |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 2.000 € | 1.000 € | 3.000 € |
| 300.000 € | 3.000 € | 1.500 € | 4.500 € |
| 500.000 € | 5.000 € | 2.500 € | 7.500 € |
Zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf
Neben den Notar- und Grundbuchkosten müssen Sie mit weiteren erheblichen Ausgaben rechnen:
- Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises
- Maklergebühren – bis zu 7,14% des Kaufpreises
- Finanzierungskosten bei Kreditaufnahme
- Gutachterkosten (optional)
- Vermessungskosten (bei Grundstücken)
Kalkulieren Sie insgesamt mit Nebenkosten von 10% bis 15% des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet dies zusätzliche Kosten zwischen 30.000 und 45.000 Euro, die Sie aus Eigenkapital aufbringen müssen.
Sieh dir auch an
Grunderwerbsteuer und ihre Berechnung
Die Grunderwerbsteuer ist ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf und basiert auf dem Kaufpreis. Die Steuersätze unterscheiden sich je nach Bundesland:
- Bayern und Sachsen – 3,5% (niedrigster Satz)
- Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und Saarland – 6,5% (höchster Satz)
Bei einem Immobilienwert von 300.000 Euro bedeutet dies:
| Steuersatz | Grunderwerbsteuer |
|---|---|
| 3,5% | 10.500 € |
| 6,5% | 19.500 € |
Die Grunderwerbsteuer wird nach dem Eigentumsübergang fällig und muss binnen eines Monats nach Zustellung des Steuerbescheids gezahlt werden. Diese Steuer lässt sich kaum umgehen, da sie gesetzlich festgelegt ist. Einige Bundesländer bieten jedoch Vergünstigungen für selbstgenutzte Immobilien oder beim Erwerb durch nahe Familienangehörige.
Maklergebühren und andere Nebenkosten
Seit Dezember 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zu gleichen Teilen, wenn beide den Makler beauftragen. Die Provision beträgt je nach Region zwischen 5,95% und 7,14% des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro bedeutet dies für den Käufer Maklerkosten zwischen 8.925 Euro und 10.710 Euro.
Zusätzlich sollten Immobilienkäufer folgende Nebenkosten einplanen:
- Modernisierungskosten je nach Immobilienzustand
- Umzugskosten
- Ausgaben für Möbel und Einrichtung
- Bereitstellungszinsen
- Schätzkosten für die Immobilienbewertung
- Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen bei Kreditablösung
Verhandlungsmöglichkeiten mit dem Notar
Die Notargebühren sind zwar durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt, dennoch gibt es Möglichkeiten zur Kostenoptimierung. Ein effektiver Ansatz ist der Vergleich mehrerer Notare, wobei besonders auf folgende Aspekte zu achten ist:
- Nebenkosten für Entwurfserstellungen
- Umfang der Beratungsleistungen
- Anzahl der inbegriffenen Kaufvertragsausfertigungen
- Zusätzliche Dienstleistungen außerhalb der gesetzlichen Regelungen
Bei der Kostenreduktion bietet sich die separate Beurkundung an. Beispielsweise können Grundstückskauf und Bauvertrag getrennt werden, was die Bemessungsgrundlage der Notarkosten reduziert. Bei der Finanzierung empfiehlt sich der Vergleich verschiedener Banken für die Grundschuldeintragung – oft bieten andere Institute als die finanzierende Bank günstigere Konditionen an.
Effiziente Planung und Dokumentation
Eine systematische Vorbereitung ermöglicht erhebliche Kosteneinsparungen. Folgende Dokumente sollten frühzeitig zusammengestellt werden:
Sieh dir auch an
- Personalausweise aller Beteiligten
- Aktuelle Grundbuchauszüge
- Flurkarten und Lagepläne
- Erforderliche Vollmachten
- Finanzierungsunterlagen
Die Koordination aller Beteiligten spielt eine zentrale Rolle bei der Kostenoptimierung. Einige Banken übernehmen oder bezuschussen die Grundschuldbestellung. Durch die Bündelung mehrerer notarieller Vorgänge in einem Termin lassen sich Bearbeitungsgebühren minimieren. Vermeiden Sie kurzfristige Vertragsänderungen, da diese zusätzliche Kosten verursachen. Die Nutzung eines Notarkostenrechners vor dem ersten Termin ermöglicht eine realistische Einschätzung der zu erwartenden Ausgaben.
