Planen Sie die Aufteilung Ihrer Immobilie in Eigentumswohnungen? Die Teilungserklärung ist dabei ein unverzichtbares rechtliches Dokument. Erfahren Sie hier, welche Kosten auf Sie zukommen und worauf Sie besonders achten müssen.
Was ist eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung ist ein rechtlich bindendes Dokument, das die Aufteilung eines Grundstücks oder einer Immobilie in mehrere Eigentumswohnungen oder Teileigentumseinheiten regelt. Sie bildet das Fundament für die Begründung von Wohnungseigentum und definiert klar, welche Bereiche als Sondereigentum und welche als Gemeinschaftseigentum gelten.
Folgende Aspekte werden in der Teilungserklärung festgelegt:
- Rechte und Pflichten der Eigentümer
- Nutzung der gemeinschaftlichen Bereiche
- Verteilung der Miteigentumsanteile
- Mitspracherecht der einzelnen Eigentümer
- Regelungen zur Kostenteilung
Bedeutung der Teilungserklärung im Immobilienverkauf
Im Immobilienverkauf ist die Teilungserklärung von zentraler Bedeutung. Sie bildet die rechtliche Grundlage für den Verkauf einer Eigentumswohnung und ist für Banken bei der Bewilligung von Immobiliendarlehen unerlässlich. Das Dokument bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern Sicherheit durch die exakte Definition der Eigentumsverhältnisse.
Rechtliche Grundlagen der Teilungserklärung
Die rechtlichen Grundlagen basieren auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Für die Rechtsgültigkeit sind folgende Elemente erforderlich:
- Notarielle Beurkundung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde
- Aufteilungsplan mit genauer räumlicher Darstellung
- Eintragung ins Grundbuch
Kosten einer Teilungserklärung
| Kostenposition | Ungefähre Kosten |
|---|---|
| Notarielle Unterschriftsbeglaubigung | 70-140 Euro |
| Vollständige Beurkundung (bei 250.000 Euro Verkehrswert) | ca. 200 Euro |
| Abgeschlossenheitsbescheinigung | 300-500 Euro |
| Gesamtkosten | 1.000-2.000 Euro |
Aufschlüsselung der Kosten
Die Gesamtkosten setzen sich aus drei Hauptbereichen zusammen: notarielle Bearbeitung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Grundbucheintragung. Zusätzlich fallen Kosten für den Aufteilungsplan und möglicherweise für die Gemeinschaftsordnung an.
Wer trägt die Kosten?
In der Regel übernimmt der Verkäufer oder Eigentümer die Kosten für die Teilungserklärung, da er durch die Aufteilung meist einen wirtschaftlichen Vorteil erzielt. Bei Änderungen in bestehenden Eigentümergemeinschaften werden die Kosten meist nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt.
Prozess der Erstellung einer Teilungserklärung
Der Erstellungsprozess folgt einem strukturierten Ablauf:
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- Erstellung des Aufteilungsplans durch Architekten oder Vermessungsingenieur
- Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Formulierung der Teilungserklärung
- Notarielle Beglaubigung oder Beurkundung
- Eintragung ins Grundbuch
Rolle des Notars
Der Notar nimmt als unparteiischer Rechtsexperte eine zentrale Position bei der Erstellung der Teilungserklärung ein. Seine Aufgaben umfassen die Prüfung formaler Voraussetzungen sowie die rechtliche Beratung. Unverzichtbar ist seine Funktion bei der notariellen Beglaubigung oder Beurkundung des Dokuments.
- Beurkundung – vollständiges Verlesen des Dokuments mit Erläuterung der rechtlichen Folgen
- Beglaubigung – Bestätigung der Unterschriftenechtheit
- Einreichung beim Grundbuchamt
- Rechtssichere Verfahrensabwicklung
- Prüfung der gesetzlichen Anforderungen
Die Gebühren für notarielle Leistungen orientieren sich am halben Verkehrswert der Immobilie. Bei der einfachen Unterschriftsbeglaubigung fallen etwa 140 Euro an, während die Kosten bei großen Mehrfamilienhäusern deutlich höher ausfallen können.
Wichtige Dokumente und ihre Bedeutung
Für die Rechtsgültigkeit einer Teilungserklärung sind mehrere Dokumente erforderlich:
- Aufteilungsplan – maßstabsgetreue Darstellung der Gebäudestruktur mit klarer Definition von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Abgeschlossenheitsbescheinigung – behördliche Bestätigung der baulichen Trennung der Wohneinheiten
- Gemeinschaftsordnung – optionales, aber empfehlenswertes Dokument zur Regelung des Zusammenlebens
Die Gemeinschaftsordnung regelt wichtige Aspekte wie:
- Nutzungsregeln für Gemeinschaftsflächen
- Abstimmungsmodalitäten
- Kostenverteilung
- Konfliktprävention
Änderungen und Konfliktvermeidung
Änderungen an einer bestehenden Teilungserklärung erfordern einen komplexen und kostenintensiven Prozess. Grundsätzlich ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, gefolgt von notarieller Beglaubigung und Grundbucheintragung. Solche Modifikationen sollten nur bei zwingender Notwendigkeit vorgenommen werden, etwa bei baulichen Veränderungen oder anhaltenden Konflikten.
Zustimmung der Miteigentümer
Anders als bei vielen Entscheidungen in der Eigentümergemeinschaft reicht bei Änderungen der Teilungserklärung ein Mehrheitsbeschluss nicht aus – es wird Einstimmigkeit benötigt. Die Kosten für die notarielle Beurkundung orientieren sich am Wert der betroffenen Immobilienteile. Spezielle Kostenverteilungen können in der Teilungserklärung festgelegt werden.
Klare Regelungen für ein harmonisches Miteinander
Eine detaillierte Gemeinschaftsordnung beugt Konflikten vor und regelt:
- Nutzung von Gemeinschaftsflächen
- Lärmschutzzeiten
- Regelungen zu Haustieren
- Gestaltung von Balkonen und Gärten
- Abstimmungsmodalitäten bei Beschlüssen
Die Hinzuziehung eines Fachanwalts für Wohnungseigentumsrecht empfiehlt sich, um eine ausgewogene Balance zwischen notwendigen Regelungen und individuellen Freiheiten zu finden. Eine gut formulierte Ordnung vermeidet kostspielige rechtliche Auseinandersetzungen und fördert das harmonische Zusammenleben.
