Planen Sie den Kauf einer Immobilie? Die Käuferprovision stellt einen wichtigen Kostenfaktor dar, der Ihre Gesamtinvestition erheblich beeinflussen kann. Erfahren Sie hier alles Wissenswerte über die aktuellen Regelungen und deren Auswirkungen auf Ihren Immobilienkauf.
Was ist die Käuferprovision beim Hauskauf?
Die Käuferprovision, auch Käufercourtage genannt, ist eine Vergütung, die der Immobilienkäufer an den vermittelnden Makler zahlt. Diese wird nach erfolgreichem Abschluss und notarieller Beurkundung des Kaufvertrags fällig. Die Höhe richtet sich prozentual nach dem Kaufpreis und variiert je nach Region, weshalb sie frühzeitig in die Finanzplanung einbezogen werden sollte.
Definition und Bedeutung der Käuferprovision
Die Maklerprovision deckt ein umfangreiches Leistungsspektrum ab:
- Immobiliensuche und Vorauswahl passender Objekte
- Organisation und Durchführung von Besichtigungen
- Unterstützung bei Preisverhandlungen
- Begleitung zum Notartermin
- Beratung während des gesamten Kaufprozesses
Unterschied zwischen Käuferprovision und Verkäuferprovision
| Aspekt | Käuferprovision | Verkäuferprovision |
|---|---|---|
| Zahlungspflichtiger | Immobilienkäufer | Immobilienverkäufer |
| Steuerliche Behandlung | Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht absetzbar | Als Werbungskosten absetzbar |
| Besonderheit bei Mietobjekten | Über Abschreibungsdauer steuerlich absetzbar | Direkt absetzbar |
Neuregelung der Maklerprovision seit 2020
Seit dem 23. Dezember 2020 gelten bundesweit einheitliche Regeln für die Verteilung der Maklerkosten. Die wichtigste Änderung: Bei Beauftragung durch den Verkäufer müssen die Provisionskosten zwischen beiden Parteien geteilt werden.
Ziele der Neuregelung
- Schaffung einer faireren Kostenverteilung
- Beseitigung regionaler Ungleichheiten
- Stärkung des Verbraucherschutzes
- Erhöhung der Preistransparenz
- Verbesserung der Planungssicherheit für Käufer
Auswirkungen auf Käufer und Verkäufer
Die Neuregelung hat signifikante Auswirkungen auf beide Parteien. Käufer profitieren von einer maximalen Provisionsbeteiligung von 50%, während Verkäufer nun mindestens die Hälfte der Provision tragen müssen. Eine Ausnahme besteht nur bei direkten Suchaufträgen durch den Käufer, die in der Praxis jedoch selten vorkommen.
Höhe und Verhandelbarkeit der Maklerprovision
Die Maklerprovision unterliegt in Deutschland keiner gesetzlichen Festlegung und ist grundsätzlich frei verhandelbar. Nach der Neuregelung von 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision, wobei der Käuferanteil maximal 50 Prozent der Gesamtprovision betragen darf, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Die üblichen Provisionssätze variieren regional zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.
Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro kann die Käuferprovision je nach Bundesland zwischen 8.925 und 17.850 Euro betragen – ein erheblicher Teil der Nebenkosten. Diese zusätzliche finanzielle Belastung sollte frühzeitig in die Kaufkalkulation einbezogen werden.
Regionale Unterschiede in Deutschland
| Region | Üblicher Provisionssatz (inkl. MwSt.) |
|---|---|
| Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen | 7,14% |
| Bayern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen | 3,57% – 5,95% |
Diese regionalen Unterschiede basieren auf historisch gewachsenen Marktgepflogenheiten. Besonders in Ballungsräumen und Regionen mit hoher Nachfrage tendieren die Provisionen zum oberen Ende der Skala.
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Verhandlungsmöglichkeiten für Käufer
- Bei hoher Nachfrage – geringe Verhandlungschancen aufgrund mehrerer zahlungsbereiter Interessenten
- Bei schwer verkäuflichen Objekten – bessere Verhandlungsposition für Käufer
- Bei längerer Marktpräsenz – erhöhte Chancen auf Provisionsreduzierung
- Bei nachgewiesener Zahlungsbereitschaft – mögliches Argument für Provisionsminderung
- Bei schneller Abwicklung – potenzielle Verhandlungsbasis für günstigere Konditionen
Wichtig ist, Verhandlungen frühzeitig zu führen und Vereinbarungen schriftlich festzuhalten. Bedenken Sie dabei, dass der Makler bereits eine Vereinbarung mit dem Verkäufer getroffen hat und seine Gesamtvergütung sichern möchte.
Rechtliche Rahmenbedingungen und der Maklervertrag
Wichtige Klauseln im Maklervertrag
- Provisionsteilungsklausel – gesetzlich vorgeschriebene gleichmäßige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer
- Höhe der Provision und Fälligkeitsbedingungen
- Konkrete Leistungsbeschreibung des Maklers
- Zeitpunkt der Provisionszahlung (meist bei notariellem Kaufvertragsabschluss)
- Nachweis- und Vermittlungsrechte des Maklers
Der Maklervertrag definiert präzise, unter welchen Umständen der Makler als erfolgreicher Vermittler gilt und einen Provisionsanspruch erwirbt – beispielsweise beim erstmaligen Objektnachweis oder der Kontaktherstellung zwischen den Parteien.
Ungültigkeit mündlicher Vereinbarungen
Mündliche Absprachen über Maklerprovisionen haben keine rechtliche Gültigkeit. Das Gesetz schreibt zwingend die Textform für Maklerverträge und Provisionsvereinbarungen vor, um maximale Transparenz zu gewährleisten und alle Beteiligten zu schützen.
- Vorsicht bei Maklern, die nur mündliche Vereinbarungen treffen wollen
- Skepsis bei unklaren Provisionsangaben angebracht
- Rechtliche Beratung vor Vertragsunterschrift empfehlenswert
- Provisionsanspruch kann auch bei Käuferrücktritt bestehen bleiben
Internationale Vergleiche der Maklerprovision
Die deutsche Regelung zur Provisionsteilung stellt im internationalen Vergleich einen Sonderweg dar. Mit durchschnittlich 3% bis 7% des Kaufpreises liegt Deutschland im internationalen Mittelfeld, wobei Käufer und Verkäufer jeweils 1,9% bis 3,57% übernehmen.
Maklerprovisionen in anderen EU-Ländern
| Land | Provisionshöhe | Kostenträger |
|---|---|---|
| Niederlande | 1-3% | Verkäufer |
| Frankreich | 3-5% | Verkäufer |
| Italien | 3-8% | Beide Parteien |
| Großbritannien | 1-3% | Verkäufer |
| Schweden | 1-2,5% | Verkäufer |
Unterschiede zum Bestellerprinzip
Das deutsche Mietrecht folgt seit 2015 dem Bestellerprinzip, während beim Immobilienkauf die Provisionsteilung gilt. In anderen EU-Ländern wie Österreich oder den Niederlanden gilt das Bestellerprinzip auch beim Immobilienkauf – wer bestellt, bezahlt.
- Bestellerprinzip fördert Transparenz und Makler-Motivation
- Kritiker warnen vor Aufschlag auf Kaufpreis bei reiner Verkäuferprovision
- Deutsche Provisionsteilung als Kompromisslösung
- Unterschiedliche Systeme spiegeln verschiedene Marktstrukturen wider
