Wenn Sie eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchten, ist das Verständnis der verschiedenen Provisionsmodelle von großer Bedeutung. Die Innenprovision stellt dabei eine besondere Form der Maklervergütung dar, die für beide Parteien Vor- und Nachteile bietet. Erfahren Sie hier alle wichtigen Details zu diesem Provisionsmodell.
Was ist eine Innenprovision?
Die Innenprovision bezeichnet eine Vergütungsvereinbarung zwischen dem Verkäufer einer Immobilie und dem beauftragten Makler. Hierbei trägt ausschließlich der Verkäufer die Kosten für die Maklertätigkeit, während der Käufer provisionsfrei bleibt. Diese Form der Provision basiert auf § 652 BGB und wird individuell im Maklervertrag festgelegt.
In der Praxis bedeutet dies, dass die Maklerprovision bereits im Kaufpreis der Immobilie inkludiert ist. Für Käufer ergibt sich daraus der Vorteil, dass keine zusätzlichen Maklerkosten anfallen, was die Kaufnebenkosten reduziert und die Nachweismöglichkeit einer höheren Eigenkapitalquote bei der Finanzierung ermöglicht.
Definition und Bedeutung der Innenprovision
Die Innenprovision ist definiert als die Gebühr, die der Immobilienverkäufer gemäß einer vertraglichen Vereinbarung an den Immobilienmakler für dessen Vermittlungstätigkeit entrichtet. Im Gegensatz zu anderen Vergütungsmodellen wird diese Provision nicht explizit im Exposé der Immobilie ausgewiesen.
- Vergütung erfolgt ausschließlich durch den Verkäufer
- Zahlung nach erfolgreichem Immobilienverkauf
- Höhere Marktattraktivität durch provisionsfreien Kauf
- Potenzial für schnellere Verkaufsabschlüsse
- Mögliche Kompensation durch höhere Verkaufspreise
Unterschied zwischen Innen- und Außenprovision
| Merkmal | Innenprovision | Außenprovision |
|---|---|---|
| Kostenträger | Ausschließlich Verkäufer | Käufer |
| Transparenz | Nicht im Exposé ausgewiesen | Im Exposé kommuniziert |
| Vertragsbeziehung | Zwischen Makler und Verkäufer | Zwischen Makler und Käufer |
Rechtliche Aspekte der Innenprovision
Die rechtlichen Grundlagen für die Innenprovision sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, insbesondere in § 652. Dieser Paragraph definiert das Vertragsverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber. Die Vereinbarung sollte schriftlich im Maklervertrag festgehalten werden, um Rechtssicherheit für beide Parteien zu gewährleisten.
Gesetzliche Regelungen zur Innenprovision in Deutschland
Seit Dezember 2020 gibt es neue gesetzliche Bestimmungen zur Verteilung der Maklerkosten. Bei geteilten Provisionen ist eine 50/50-Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer vorgeschrieben, während die reine Innenprovision als Alternative bestehen bleibt.
Transparenz und Vereinbarungen im Maklervertrag
- Klare Definition der Provisionshöhe
- Festlegung der zu zahlenden Beträge
- Beschreibung der Maklerleistungen
- Bestimmung der Fälligkeit
- Information über das Widerrufsrecht
Wie wird die Innenprovision berechnet?
Die Berechnung der Innenprovision erfolgt auf Basis einer vertraglichen Vereinbarung zwischen dem Immobilienverkäufer und dem Makler. Sie wird in der Regel als Prozentsatz vom erzielten Verkaufspreis der Immobilie berechnet und ist nicht im Exposé aufgeführt, da sie ausschließlich zwischen Verkäufer und Makler vereinbart wird.
Faktoren, die die Höhe der Innenprovision beeinflussen
- Art und Wert der Immobilie – bei hochpreisigen Objekten oft niedrigerer Provisionssatz, bei geringerem Wert prozentual höher
- Umfang der Maklerleistungen – professionelle Fotografie, virtuelle Besichtigungen und Marketingmaßnahmen beeinflussen die Provision
- Regionale Marktgegebenheiten – in Gebieten mit hoher Nachfrage meist niedrigere Sätze als in schwächeren Märkten
- Verhandlungsstärke der Parteien
- Konkurrenzsituation unter Maklern in der Region
- Individuelle Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Makler
Beispiele für Provisionssätze in verschiedenen Regionen
| Region | Übliche Provisionssätze |
|---|---|
| Großstädte (München, Hamburg, Berlin) | 3-7% zzgl. MwSt. |
| Norddeutschland | 3,57% (inkl. MwSt.) |
| Baden-Württemberg/Bayern | bis zu 5% zzgl. MwSt. |
| Nordrhein-Westfalen | 2,5-3,5% zzgl. MwSt. |
Vor- und Nachteile der Innenprovision
Die Innenprovision hat sich als Alternative zur klassischen Außenprovision etabliert und gewinnt durch neue rechtliche Rahmenbedingungen zunehmend an Bedeutung. Während sie für Käufer finanzielle Vorteile bietet, bedeutet sie für Verkäufer eine höhere Kostenbelastung. Makler müssen bei diesem Modell sowohl Chancen als auch Herausforderungen berücksichtigen.
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Vorteile für Verkäufer und Makler
- Klare Rechtsgrundlage durch direktvertragliche Beziehung
- Höhere Immobilienattraktivität durch provisionsfreien Kauf
- Größerer Interessentenkreis
- Vereinfachte administrative Prozesse
- Unkomplizierte Erfüllung der Verbraucher-Informationspflichten
- Keine provisionsabsichernde Maklerklausel im Kaufvertrag erforderlich
Mögliche Nachteile und Risiken
- Höhere finanzielle Belastung für Verkäufer
- Schwierigkeiten bei der Einpreisung in schwachen Märkten
- Reduzierte Nettoerlöse für Verkäufer
- Erhöhter Dokumentationsaufwand für Makler
- Herausforderungen bei der Überzeugung von Verkäufern in traditionellen Außenprovisionsmärkten
- Risiken bei der Preisfindung und Wettbewerbsfähigkeit
Praktische Tipps für den Umgang mit Innenprovisionen
Ein strategisches Vorgehen ist für die erfolgreiche Anwendung des Innenprovisionsmodells unerlässlich. Der Maklervertrag sollte präzise die Leistungen, Provisionshöhe und Zahlungsmodalitäten festhalten. Besonders wichtig ist die eindeutige Definition des Nachweises von Kaufinteressenten. Verkäufer sollten die höhere Kostenbelastung gegen die Vorteile eines größeren Interessentenkreises und potenziell schnelleren Verkaufs abwägen.
Worauf Verkäufer achten sollten
- Angemessener Provisionssatz – Vergleichen Sie Angebote verschiedener Makler und prüfen Sie das Preis-Leistungs-Verhältnis
- Nachweisbare Maklererfahrung mit dem Innenprovisionsmodell
- Transparente Dokumentation aller Maklerleistungen im Vertrag
- Regelmäßige Updates zum Verkaufsprozess
- Schriftliche Benennung der Kaufinteressenten durch den Makler
- Realistische Einkalkulierung der Provision in den Immobilienpreis
- Beachtung des Widerrufsrechts bei Fernabsatzverträgen
Empfehlungen für Makler
- Integration der Nachweispflichten in den Geschäftsprozess
- Sorgfältige Dokumentation aller Kaufinteressenten
- Erstellung transparenter, detaillierter Maklerverträge
- Entwicklung überzeugender Argumente für das Innenprovisionsmodell
- Angebot von Mehrwertleistungen zur Rechtfertigung der Provision:
- professionelle Fotografie
- Virtual-Reality-Besichtigungen
- umfassende Marketingmaßnahmen
- Bereitstellung der erforderlichen Widerrufsbelehrungen
- Strategische Preisgestaltung in Abstimmung mit dem Verkäufer
