Planen Sie ein Bauvorhaben oder interessieren Sie sich für die maximale Bebauungsmöglichkeit Ihres Grundstücks? Die Grundflächenzahl (GRZ) ist dabei ein entscheidender Faktor, der Ihre Bauoptionen maßgeblich bestimmt. Erfahren Sie hier alles Wichtige zur GRZ und ihrer Berechnung.
Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)?
Die Grundflächenzahl ist ein zentrales Element im deutschen Baurecht, das als Dezimalzahl mit ein oder zwei Nachkommastellen angegeben wird. Sie definiert das Verhältnis zwischen der überbauten Fläche und der Gesamtfläche des Grundstücks. Bei einer GRZ von 0,4 dürfen beispielsweise maximal 40% der Grundstücksfläche überbaut werden.
Als Steuerungsinstrument in der Bauleitplanung erfüllt die GRZ mehrere wichtige Funktionen:
- Regulierung der Bebauungsdichte
- Sicherstellung ausreichender Freiflächen
- Erhaltung unversiegelter Flächen für Regenwasserversickerung
- Förderung eines ausgewogenen Mikroklimas
- Harmonische Gestaltung des Stadtbildes
Definition und Bedeutung der GRZ
Die Grundflächenzahl bestimmt als relativer Maßfaktor die maximale Versiegelung oder Bebauung eines Grundstücks. In die Berechnung fließen ein:
- Hauptgebäude
- Garagen und Carports
- Nebengebäude
- Befestigte Flächen
- Zufahrten und Wege
Unterschied zwischen GRZ und GFZ
| Merkmal | GRZ | GFZ |
|---|---|---|
| Bezug | Horizontale Ausdehnung | Vertikale Nutzung |
| Definition | Überbaute Grundstücksfläche | Gesamte Geschossfläche aller Vollgeschosse |
| Berechnung | Grundfläche ÷ Grundstücksfläche | Geschossfläche ÷ Grundstücksfläche |
Berechnung der Grundflächenzahl
Die GRZ-Berechnung erfolgt nach § 19 der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Dabei gilt die einfache Formel:
GRZ = Grundfläche der baulichen Anlagen ÷ Grundstücksfläche
Formel zur Berechnung der GRZ
Für die Ermittlung der maximal zulässigen Bebauungsfläche gilt:
Maximal bebaubare Fläche = Grundstücksfläche × GRZ
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Praxisbeispiele zur GRZ-Berechnung
- Beispiel 1: Einfamilienhaus
– Grundstücksgröße: 600 m²
– Hauptgebäude: 150 m²
– Garage: 30 m²
– Zufahrt: 25 m²
– Resultierende GRZ: 0,34 (205 m² ÷ 600 m²) - Beispiel 2: Mehrfamilienhaus
– Grundstücksgröße: 800 m²
– Hauptgebäude: 200 m²
– Fahrradunterstand: 15 m²
– Tiefgarage: 100 m²
– Zufahrten/Wege: 40 m²
– Resultierende GRZ: 0,44 (355 m² ÷ 800 m²)
Regelungen und Vorgaben zur GRZ
Die rechtlichen Bestimmungen zur GRZ sind in § 19 BauNVO verankert und sehen folgende wichtige Regelungen vor:
- Vollständige Anrechnung aller baulichen Grundflächen
- Mögliche Überschreitung der GRZ um bis zu 50% für Nebenanlagen
- Maximale Gesamt-GRZ von 0,8
- Berücksichtigung der BauNVO-Fassung zum Zeitpunkt des Bebauungsplan-Erlasses
- Spezielle Ausnahmen für bestimmte nicht überdachte Flächen
GRZ im Baugesetzbuch und in der Landesbauordnung
Das Baugesetzbuch (BauGB) und die BauNVO bilden den rechtlichen Rahmen für die Grundflächenzahl. Die BauNVO definiert dabei die konkreten Maßzahlen und Berechnungsgrundlagen, während das BauGB die allgemeinen Grundsätze der Bauleitplanung festlegt. Nach § 19 BauNVO werden bei der GRZ-Berechnung folgende Elemente berücksichtigt:
- Hauptgebäude
- Nebenanlagen wie Garagen
- Terrassen und befestigte Flächen
- Zufahrten und Wege
- Unterirdische bauliche Anlagen
Die Landesbauordnungen der Bundesländer können zusätzliche regionale Bestimmungen enthalten. Besonders relevant ist die Regelung nach § 19 Abs. 4 BauNVO, die eine Überschreitung der GRZ um bis zu 50% für Nebenanlagen erlaubt, jedoch nur bis zu einer maximalen GRZ von 0,8. Diese Begrenzung gewährleistet, dass mindestens 20% der Grundstücksfläche unversiegelt bleiben.
Bebauungsplan und seine Rolle bei der GRZ
Der Bebauungsplan fungiert als rechtsverbindliches Planungsinstrument und legt die konkreten GRZ-Werte für Baugebiete fest. Die Angabe erfolgt als Dezimalzahl – eine GRZ von 0,4 ermöglicht beispielsweise die Bebauung von 40% der Grundstücksfläche.
Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO können im Bebauungsplan folgende Sonderregelungen getroffen werden:
- Abweichende GRZ-Werte für spezifische Gebiete
- Strengere Grenzen für die Überschreitung durch Nebenanlagen
- Niedrigere GRZ-Werte in schützenswerten Bereichen
- Spezielle Festsetzungen für einzelne Grundstücke
- Anpassungen an lokale Besonderheiten
Einfluss der GRZ auf den Immobilienwert
Die Grundflächenzahl beeinflusst maßgeblich den wirtschaftlichen Wert von Immobilien und Grundstücken. Eine höhere GRZ ermöglicht eine intensivere Bebauung und steigert damit das Nutzungspotenzial. Für Investoren und Bauträger ist die GRZ ein wesentlicher Indikator für die Projektrentabilität, besonders in städtischen Lagen mit knappem Bauland.
Wie die GRZ den Wert eines Grundstücks beeinflusst
| GRZ-Faktor | Auswirkung auf den Grundstückswert |
|---|---|
| Höhere GRZ (z.B. 0,6) | Bessere wirtschaftliche Verwertbarkeit, höheres Bebauungspotenzial |
| Niedrige GRZ (z.B. 0,3) | Wertvoll für exklusive Wohnlagen mit großzügigen Gartenflächen |
| GRZ in Ballungsräumen | Direkter Einfluss auf Wertsteigerung durch intensivere Nutzungsmöglichkeiten |
Bei der Immobilienbewertung wird die GRZ im Zusammenspiel mit weiteren Kennzahlen wie der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Baumassenzahl (BMZ) betrachtet. Diese Faktoren bilden ein komplexes Bewertungssystem für die Preisfindung am Immobilienmarkt.
Maximale Überschreitung der GRZ und ihre Grenzen
Die maximale Überschreitung der Grundflächenzahl wird durch die BauNVO zweifach begrenzt:
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- Maximale Überschreitung von 50 Prozent der im Bebauungsplan festgesetzten GRZ
- Absolute Obergrenze von 0,8, unabhängig von der ursprünglichen GRZ
- Mindestens 20 Prozent der Grundstücksfläche müssen aus ökologischen Gründen unversiegelt bleiben
| Festgesetzte GRZ | Maximale Überschreitung | Zulässiger Wert |
|---|---|---|
| 0,4 | 50% (0,2) | 0,6 |
| 0,6 | 50% (0,3) | 0,8 (statt 0,9) |
Die Überschreitung ist ausschließlich für die in § 19 Abs. 4 BauNVO genannten Anlagen zulässig. Bebauungspläne können dabei strengere Regelungen festlegen und die Überschreitungsmöglichkeiten einschränken oder komplett ausschließen. Diese Begrenzungen dienen insbesondere der Regenwasserversickerung und der Erhaltung eines gesunden Mikroklimas.
