Planen Sie den Verkauf Ihrer Immobilie? Die Entscheidung zwischen Eigenverkauf und der Beauftragung eines Maklers kann entscheidend für den Erfolg sein. Erfahren Sie, welche Vorteile ein professioneller Immobilienmakler bietet und worauf Sie bei der Zusammenarbeit achten sollten.
Warum einen Makler für den Hausverkauf beauftragen?
Der Verkauf einer Immobilie erfordert fundiertes Fachwissen und Markterfahrung. Ein professioneller Makler führt eine realistische Wertermittlung durch und bestimmt den optimalen Verkaufspreis – besonders wichtig in einem dynamischen Immobilienmarkt, wo Fehleinschätzungen kostspielig sein können.
- Professionelle Vermarktung mit hochwertigen Fotos und Exposés
- Organisation und Durchführung von Besichtigungen
- Qualifizierte Vorauswahl seriöser Kaufinteressenten
- Kompetente Verhandlungsführung
- Rechtliche und administrative Unterstützung
Vorteile der Zusammenarbeit mit einem Makler
Die Expertise eines Immobilienmaklers optimiert den gesamten Verkaufsprozess. Durch präzise Marktkenntnis und professionelle Werteinschätzung wird das bestmögliche Verkaufsergebnis erzielt.
- Zugang zu einem großen Netzwerk potenzieller Käufer
- Zeitersparnis durch Übernahme aller Verkaufsaktivitäten
- Professionelle Verkaufspsychologie bei Preisverhandlungen
- Höherer Verkaufserlös durch Expertenwissen
- Stressfreier Verkaufsprozess für den Eigentümer
Risiken und Herausforderungen ohne Makler
Ein Privatverkauf birgt erhebliche Risiken und Herausforderungen:
- Fehlendes Marktwissen für realistische Preisfindung
- Hoher Zeitaufwand für Organisation und Durchführung
- Rechtliche Unsicherheiten bei Vertragsvorbereitung
- Schwierige Einschätzung von Kaufinteressenten
- Risiko von kostspieligen Rechtsstreitigkeiten
Maklerprovision und Bestellerprinzip: Was Sie wissen müssen
Die Maklerprovision ist eine wichtige finanzielle Komponente beim Hausverkauf. Sie wird individuell vereinbart und beträgt üblicherweise 3-7% des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer. Das Bestellerprinzip regelt dabei die faire Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer.
Wie wird die Maklerprovision berechnet?
| Beispielrechnung bei 500.000 € Verkaufspreis | Betrag |
|---|---|
| Provision (3%) | 15.000 € |
| Mehrwertsteuer (19%) | 2.850 € |
| Gesamtprovision | 17.850 € |
Das Bestellerprinzip im Detail
Das Bestellerprinzip folgt der Regel „Wer bestellt, der zahlt“. Als Auftraggeber muss der Verkäufer mindestens 50% der Provision übernehmen. Bei Nichteinhaltung drohen Bußgelder bis zu 25.000 Euro. Die genaue Verteilung der restlichen Provision ist Verhandlungssache zwischen Käufer und Verkäufer.
Der Maklervertrag: Rechte und Pflichten
Der Maklervertrag bildet die rechtliche Basis für die Zusammenarbeit zwischen Immobilienverkäufer und Makler. Als Verkäufer haben Sie folgende Hauptpflichten:
- Bereitstellung aller relevanten Immobilieninformationen
- Unterstützung bei Besichtigungen
- Zahlung der vereinbarten Provision bei erfolgreichem Verkauf
- Offenlegung bekannter Mängel
- Wahrheitsgemäße Angaben zur Immobilie
Der Makler verpflichtet sich im Gegenzug zu professionellen Dienstleistungen wie Immobilienbewertung, Erstellung von Verkaufsunterlagen, Organisation von Besichtigungen und Verhandlungsführung. Besonders wichtig: Verkäufer haften auch nach dem Verkauf für nicht offengelegte versteckte Mängel.
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Wichtige Bestandteile eines Maklervertrags
- Exakte Beschreibung der zu verkaufenden Immobilie
- Höhe der Maklerprovision (Prozentsatz plus Mehrwertsteuer)
- Vertragslaufzeit (meist 3-6 Monate)
- Detaillierter Leistungsumfang des Maklers
- Art der Vereinbarung (einfacher oder Alleinvermittlungsauftrag)
- Kündigungsbedingungen
- Haftungsregelungen
Widerrufsrecht und individuelle Vereinbarungen
Bei Fernabsatzgeschäften oder Haustürgeschäften haben Privatpersonen ein 14-tägiges Widerrufsrecht ohne Angabe von Gründen. Der Makler muss Sie über dieses Recht informieren und eine Widerrufsbelehrung aushändigen.
| Vertragsart | Besonderheiten |
|---|---|
| Einfacher Maklervertrag | Parallele Eigenvermarktung möglich |
| Alleinvermittlungsauftrag | Exklusive Rechte für den Makler |
| Fernabsatzgeschäft | 14 Tage Widerrufsrecht |
Individuelle Vereinbarungen können zusätzlich getroffen werden, etwa zu speziellen Vermarktungsstrategien oder Zielgruppen. Bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern ist mindestens die Textform (z.B. E-Mail) erforderlich. Besondere Aufmerksamkeit verdient die Transparenz bei Doppeltätigkeit des Maklers für beide Vertragsparteien.
Erstellung eines überzeugenden Exposés
Ein überzeugendes Exposé ist das zentrale Marketinginstrument für Ihre Immobilie. Beginnen Sie mit einer prägnanten Überschrift, die die Besonderheiten Ihres Hauses hervorhebt.
- Detaillierte Objektbeschreibung mit Hervorhebung besonderer Merkmale (renoviertes Bad, moderne Heizung, gepflegter Garten)
- Präzise Angaben zu Wohnfläche und Grundstücksgröße
- Informationen zur Raumaufteilung
- Baujahr und energetischer Zustand
- Umgebungsinformationen (Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen)
Hochwertige Fotos sind unverzichtbar – investieren Sie in professionelle Aufnahmen bei optimalen Lichtverhältnissen. Für Premium-Immobilien bietet sich ein virtueller 360-Grad-Rundgang an, der das Interesse potenzieller Käufer zusätzlich steigert.
Der Verkaufsprozess: Von der Besichtigung bis zum Notartermin
Der strukturierte Verkaufsprozess einer Immobilie wird vom Makler effizient gesteuert. Nach Bewertung und Exposé-Erstellung beginnt die aktive Vermarktung mit Besichtigungsterminen. Der Makler präsentiert das Objekt, beantwortet Fragen und hebt die Vorzüge hervor.
- Kontaktaufnahme mit potenziellen Käufern
- Durchführung von Besichtigungen
- Verhandlungsführung mit Interessenten
- Vorbereitung des Kaufvertrags
- Organisation des Notartermins
- Zusammenstellung erforderlicher Unterlagen
- Begleitung bis zur finalen Immobilienübergabe
Besichtigungen effektiv organisieren
Professionell organisierte Besichtigungen ermöglichen potenziellen Käufern einen authentischen Eindruck der Immobilie. Die Präsentation erfolgt in aufgeräumtem Zustand mit optimaler Beleuchtung.
- Durchdachte Besichtigungsroute mit attraktivem Start- und Endpunkt
- Wahl zwischen Einzel- oder Gruppenbesichtigungen
- Bereitstellung umfassender Unterlagen (Exposé, Grundrisse, Energieausweis)
- Vorbereitung auf typische Fragen zu Nebenkosten
- Informationen zu baulichen Besonderheiten
- Auskunft über die Nachbarschaft
Der Notartermin: Rechtliche Aspekte des Verkaufs
| Phase | Wichtige Aspekte |
|---|---|
| Vorbereitung | Prüfung des Kaufvertragsentwurfs, Zusammenstellung aller Unterlagen |
| Während des Termins | Vertragsverlesung, Erläuterung aller Punkte, Unterzeichnung |
| Nach der Beurkundung | Eintragung der Auflassungsvormerkung, Eigentumsübertragung nach Kaufpreiszahlung |
Kosten beim Hausverkauf: Was kommt auf Sie zu?
- Maklerprovision als größter Kostenposten
- Notarkosten für die Beurkundung
- Grundbuchgebühren für die Eigentumsumschreibung
- Kosten für den Energieausweis
- Eventuelle Renovierungsarbeiten
- Mögliche steuerliche Belastungen bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist
Übersicht der anfallenden Kosten
Eine systematische Aufstellung aller Kosten hilft Ihnen, den finanziellen Rahmen des Hausverkaufs klar zu erfassen.
| Kostenart | Höhe/Details |
|---|---|
| Notarkosten | 1,5-2% des Kaufpreises (inkl. Beurkundung und Beglaubigung) |
| Grundbuchgebühren | ca. 0,5% des Verkaufspreises |
| Energieausweis | 100-500 Euro |
| Maklerprovision | 3-7% des Kaufpreises zzgl. MwSt. (regional unterschiedlich) |
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip, wonach die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Zusätzliche Kosten können entstehen für:
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- Wertgutachten und Bestandspläne
- Professionelle Immobilienfotos
- Virtuelle 3D-Rundgänge
- Kleinere Reparaturen
- Professionelles Home Staging
Steuerliche Aspekte der Maklerprovision
Die Maklerprovision ist unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich absetzbar. Bei Privatverkäufen innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren können Sie die Provision als Werbungskosten vom zu versteuernden Veräußerungsgewinn abziehen.
- Keine Spekulationssteuer bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Jahren
- Steuerbefreiung bei durchgehender Eigennutzung von mindestens drei Jahren zwischen Kauf und Verkauf
- Bei geerbten Immobilien beginnt die Spekulationsfrist mit dem Erwerb durch den Erblasser
- Individuelle steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten durch Beratung
- Legale Steuererleichterungen durch sorgfältige Planung
