Planen Sie den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Deutschland? Die Auflassung spielt dabei eine zentrale Rolle. Erfahren Sie hier, was dieser wichtige rechtliche Schritt bedeutet und worauf Sie achten müssen.
Was ist eine Auflassung?
Die Auflassung bezeichnet den rechtlichen Akt der Eigentumsübertragung eines Grundstücks vom Verkäufer auf den Käufer. Dieser unverzichtbare Schritt beim Immobilienkauf stellt die formale Einigung zwischen beiden Parteien über den Eigentumsübergang dar.
Der Begriff hat historische Wurzeln im Mittelalter: Damals öffnete der Verkäufer symbolisch die Fenster und Türen seines Hauses (auf-ließ), um den Verkauf zu signalisieren. Heute ist die Auflassung ein formaler Rechtsakt mit notarieller Beurkundungspflicht.
Definition und rechtliche Grundlagen
Die rechtliche Basis der Auflassung bilden zwei zentrale Paragraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches:
- § 873 BGB – regelt die Notwendigkeit der Einigung und Grundbucheintragung
- § 925 BGB – definiert die Formvorschriften der notariellen Beurkundung
- Gleichzeitige Anwesenheit beider Parteien vor dem Notar ist erforderlich
- Möglichkeit der Erklärung im gerichtlichen Vergleich oder Insolvenzplan
- Strenge Formvorschriften zum Schutz aller Beteiligten
Bedeutung der Auflassung im Immobilienkauf
Die Auflassung bildet die entscheidende Brücke zwischen Kaufvertrag und tatsächlicher Eigentumsübertragung. In der Praxis erfolgt sie meist direkt im notariellen Kaufvertrag, jedoch unter Vorbehalt der vollständigen Kaufpreiszahlung.
| Prozessschritt | Bedeutung |
|---|---|
| Kaufvertrag | Begründet nur die Verpflichtung zum Eigentumsübergang |
| Auflassung | Vollzieht den tatsächlichen Eigentumsübergang |
| Grundbucheintragung | Besiegelt den rechtlichen Eigentumswechsel |
Der Prozess der Auflassung
Der Auflassungsprozess folgt einem strukturierten Ablauf, der Rechtssicherheit für alle Beteiligten gewährleistet. Die notarielle Beurkundung und anschließende Grundbucheintragung bilden dabei die Kernelemente.
Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung
Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben und erfüllt wichtige Schutzfunktionen. Der Notar prüft die Identität der Beteiligten und klärt über rechtliche Konsequenzen auf. Die anschließende Grundbucheintragung hat konstitutive Wirkung – erst damit wird der Käufer zum rechtmäßigen Eigentümer.
Rolle des Notars im Auflassungsprozess
Der Notar fungiert als neutraler Sachwalter und übernimmt folgende Aufgaben:
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- Koordination aller Schritte zur Eigentumsübertragung
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Überwachung der Kaufpreiszahlung
- Einholung erforderlicher Genehmigungen
- Löschung bestehender Belastungen
Auflassungsvormerkung: Schutz des Käufers
Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer in der Phase zwischen Kaufvertragsabschluss und endgültiger Eigentumsübertragung. Sie verhindert wirksam eine mögliche Doppelveräußerung oder weitere Belastungen der Immobilie durch den Verkäufer.
Auflassungsvormerkung: Schutz des Käufers
Funktion und Vorteile der Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung sichert den rechtlichen Anspruch auf Eigentumsübertragung und erzeugt eine Sperrwirkung im Grundbuch. Diese verhindert nachträgliche Belastungen durch den Verkäufer ohne Zustimmung des Käufers und reserviert den Platz für den künftigen Eigentümer.
- Schutz vor Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Verkäufer
- Bevorzugter Rang bei Verkäuferinsolvenz
- Sicherung der Kaufpreiszahlung
- Verhinderung unabgesprochener Belastungen
- Rechtssicherheit während der Abwicklungsphase
Rechte und Pflichten während der Vormerkung
| Verkäufer | Käufer |
|---|---|
| Übergabe lastenfreies Eigentum | Gesichertes Anwartschaftsrecht |
| Keine zusätzlichen Hypotheken | Besichtigungsrecht vor Übergabe |
| Erhaltung vereinbarter Zustand | Fristgerechte Kaufpreiszahlung |
| Übergabe aller Unterlagen und Schlüssel | Prüfung des Immobilienzustands |
Kosten und Dauer der Auflassung
Die Auflassung beinhaltet finanzielle und zeitliche Aspekte, die sorgfältig zu planen sind. Die Kosten setzen sich aus Notargebühren und Grundbuchamtskosten zusammen, deren Höhe vom Immobilienwert abhängt. Der Gesamtprozess erstreckt sich über vier bis zwölf Wochen, abhängig von der regionalen Arbeitsbelastung der Grundbuchämter.
Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer
- Käufer trägt: Notarkosten, Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer (3,5-6,5%)
- Verkäufer übernimmt: Löschung bestehender Grundschulden
- Geteilte Kosten: Maklergebühren (mindestens 50:50)
- Zusätzliche Kosten: Vermessungsleistungen, Energieausweise
- Individuelle Vereinbarungen im Kaufvertrag möglich
Zeitlicher Ablauf der Eintragung im Grundbuch
Der Eintragungsprozess folgt einer strukturierten Abfolge, beginnend mit der notariellen Beurkundung. Die Auflassungsvormerkung wird innerhalb weniger Tage bis Wochen eingetragen. Nach Kaufpreiszahlung erfolgt die endgültige Eigentumsumschreibung, die weitere sechs bis zwölf Wochen in Anspruch nimmt.
- Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
- Eintragung der Auflassungsvormerkung
- Prüfung aller Unterlagen durch das Grundbuchamt
- Kontrolle der Verkäuferberechtigung
- Überprüfung erforderlicher Genehmigungen
- Endgültige Eigentumsumschreibung
